Коротко
- Если в договоре не сказано, что цена без НДС, налог считается включённым в цену.
- Неотделимые улучшения без письменного согласия арендодателя не возмещаются.
- Договор аренды здания или помещения на год и больше регистрируется в Росреестре.
- Ставку можно менять не чаще раза в год, если договор не говорит иного.
Содержание
НДС: внутри цены или сверху
С 2026 года ставка НДС — 22%, а часть упрощенцев стала плательщиками НДС. Некоторые арендодатели уже пытаются добавить налог к аренде.
Если в договоре прямо не сказано, что цена указана без НДС, по общему правилу налог уже включён в цену (п. 17 постановления Пленума ВАС № 33). Добавить его сверху без согласия арендатора нельзя. Одна строчка в договоре — и разница до 22%.
Ремонт и улучшения
Неотделимые улучшения, сделанные без согласия арендодателя, не возмещаются вообще. С согласия — возмещаются после окончания договора, если договор не говорит иного (ст. 623 ГК).
Регистрация договора
Договор аренды здания или сооружения на срок год и больше подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации (ст. 651 ГК). Отсюда популярные «договоры на 11 месяцев». Они удобны, но защищают арендатора хуже: например, при смене собственника.
Повышение ставки
Размер арендной платы меняется по соглашению сторон и не чаще раза в год, если договор не предусматривает иное (ст. 614 ГК). Поэтому внимательно читайте пункты про индексацию «по рынку» или «по решению арендодателя».
Выезд из помещения
Арендодатель иногда уклоняется от приёмки помещения, чтобы продолжать начислять аренду. В 2026 году Верховный суд встал на сторону арендатора: платить аренду с момента фактического освобождения не нужно даже без акта (определение от 3 апреля 2026 г. № 306-ЭС25-13273).
Но доказывать, что вы съехали, а ключи не приняли, придётся вам. Фиксируйте всё: письма с уведомлением о возврате, фото помещения, присутствие нотариуса.
Что проверить до подписания
- Цена — с НДС или без.
- Порядок и пределы повышения ставки.
- Кто и за чей счёт делает ремонт, как согласуются улучшения.
- Порядок возврата помещения и акта.
- Срок договора и необходимость регистрации.
Частые вопросы
Может ли арендодатель добавить НДС к арендной плате?
Если в договоре не сказано, что цена указана без НДС, налог считается включённым в цену. Добавить его сверху без согласия арендатора нельзя.
Вернут ли деньги за ремонт арендованного помещения?
За отделимые улучшения — вы можете их забрать. Неотделимые возмещаются, только если арендодатель дал согласие, и по общему правилу после окончания договора (ст. 623 ГК).
Нужно ли регистрировать договор аренды на 11 месяцев?
Нет: регистрация нужна для договоров аренды здания или сооружения на срок год и больше. Но короткий договор хуже защищает арендатора.
Материал подготовлен по разбору адвоката Артёма Дьяченко — пост в Telegram.
Материал носит общий характер и не заменяет консультацию: в каждом деле важны детали. Законодательство и судебная практика меняются — проверяйте актуальность на дату обращения.